Skrevet & kategoriseret under Blog, Nyheder.

FORÆLDREKØB

Mange forældre ønsker at hjælpe Deres børn med at finde en bolig tæt på deres uddannelsessted.

Forældrekøb er således et velkendt fænomen, specielt i storbyer, hvor unge mennesker flytter til for at studere.

Forældrekøbslejligheder er således lejligheder som forældrene køber og udlejer til deres studerende børn.

Helt overordnet drejer forældres køb sig om 3 ting:

- Forældrene køber en lejlighed til den studerende/deres barn.

- Forældrene udlejer denne lejlighed til deres barn.

- Forældrene får en skattefordel.

Indledningsvis kan man spørge sig selv, hvorfor overhovedet forældrekøb?

For år tilbage brugte mange det at anskaffe en lejlighed til deres barn som investering, fordi konjunkturen var anderledes, priserne på fast ejendom steg væsentlig mere end nu, selv om vi heldigvis igen i storbyerne oplever et stigende salg af lejligheder. Blev ejendommen ikke anskaffet af den ældre generation med investering for øje, var det ud fra det argument, at man ønskede at sikre sine børn et trygt hjem, ligesom mange oplevede ikke at kunne få et kollegieværelse i de store studiebyer.

I det lange løb vil det være muligt at lade sine børn overtage lejligheden og på den måde få foden inden for på boligmarkedet.

Vi har nogle særlige skattebegunstigede regler, som sikrer at forældrene har mulighed for at sælge en lejlighed til deres børn til en attraktiv pris. Den pågældende lejlighed kan således sælges til ejendomsvurderingen ÷ 15%.

Herudover er der nogle skattemæssige fordele som forældre har mulighed for at anvende, som vil gøre det attraktivt at investere i et forældrekøb.

Skatteregler ved forældrekøb

Forældrekøb er et almindeligt køb af en ejerlejlighed, hvis vi forudsætter, at der er tale om en sådan.

Det er ligeledes almindelig udlejning af ejendommen også selv om denne udlejes til et barn og forældrenes lejeindtægt er således hvad der svarer til personlig indkomst. Imidlertid har man som forældre mulighed for at lade sig beskatte efter 2 særlige ordninger.

Virksomhedsskatteordning

Forældre har således mulighed for at anvende virksomhedskatteordningen som også mange selvstændige anvender, men dette falder uden for emnet af denne artikel. Vælger den enkelte virksomhedsskatteordningen kan nettounderskuddet ved udlejning fratrækkes i den personlige indkomst. Udlejning af ejerlejligheden betragtes som almindelig erhvervsmæssig virksomhed. Nettounderskud opgøres som lejeindtægten fratrukket alle ejerudgifter i lejligheden, herunder også eventuelle renteudgifter til kreditforeningslån mv.

Såfremt den enkelte forældre i forvejen betaler topskat, vil man opleve maksimal værdi af rentefradraget. Før underskud kan fratrække i sin personlige indkomst, modregnes det dog i eventuelt opsparet overskud for anden virksomhed eller i anden positiv nettokapitalindkomst.

Brugen af virksomhedsskatteordningen forudsætter at indtægt og udgifter i forbindelse med udlejningen holdes fuldstændighed adskilt fra den pågældendes øvrige privatøkonomi. Dette kan eksempelvis ske ved at oprette en speciel konto mv. til det pågældende formål.

Kapitalafkastordning

Kapitalafkastordningen indebærer, ved et forældrekøb, at forældrene i stedet for at fratrække de faktiske renteudgifter, som beskrevet ovenfor, kan fratrække et bestemt beløb opgjort til en procentsats af lejlighedens kontantværdi ved anskaffelsen. Det pågældende beregnede beløb tillægges så kapitalindkomsten som en almindelig renteindtægt. På baggrund af lejlighedens værdi beregnes således kapitalafkast som både fratrækkes i den personlige indkomst, hvor fradragsværdien er høj, og samtidig tillægges kapitalindkomsten, hvor beskatningen er lav. På denne måde opnår man også fuld skattemæssig værdi af ens renteudgifter.

Boligsikring

Det er for den unge muligt at søge boligsikring, som hvis lejligheden var lejet af en ikke nærtstående. For at opnå boligsikring skal der dog indgås en skriftlig lejekontrakt mellem den unge og vedkommendes forældre. Herudover må huslejen, som den unge skal betale til sine forældre, hverken være for høj eller for lav. Sidstnævnte kan nemlig give forældrene problemer med SKAT

Man må altså som forældre og ung søge at få afdækket hvad markedslejen er i det pågældende område, for at sikre sig at ovenstående faldgrupper imødegås.

Større lejligheder

I denne forbindelse kan det også i nogle situationer være et godt alternativ at overveje, at forældrene køber en større lejlighed, hvilket giver den unge mulighed for at fremleje et værelse, eventuelt til medstuderende. Dette vil være en vej til at nedbringe barnets husleje på idet der gælder nogle særlige regler for fremleje hvilket betyder, at lejeindtægten vil være skattefri for den unge hvis den, inkl. forbrug, er mindre end 2/3 af den leje der betales til forældrene.

En eventuel leje udover denne grænse beskattes hos barnet som personlig indkomst, hvorfor denne mulighed naturligt skal afdækkes.

Salg af lejligheden

Når lejligheden på et tidspunkt skal sælges, betragtes lejligheden som en almindelig udlejningslejlighed. Dette betyder, at såfremt forældrene har fortjeneste på salget, skal denne fortjeneste beskattes hos forældrene. Den normale parcelhusregel som kendes ved salg af vores bolig som medfører, at salget kan ske skattefrit, gælder alene når ejendommen har været benyttet som husstand for ejeren. Begrebet ejer omfatter ikke vores voksne børn, som ikke bor sammen med os forældre. Hovedreglen er således, at man som ejer skal betale skat af overskud også kaldet avancen. Avancen vil blive opgjort som forskellen mellem salgsprisen med fradrag af salgsomkostninger og købsprisen inkl. købsomkostninger. Købsprisen forhøjes dog med kr. 10.000,- for hvert år man ejer lejligheden, dog får man ikke fradrag på førnævnte beløb i det år, hvor lejligheden sælges. Anvendes virksomhedsskatteordningen i det år hvor lejligheden bliver solgt, skal avancen indgå i virksomhedens indkomst og medregnes årets resultat.

Anvendes kapitalafkastordningen herimod, skal avancen lægges til kapitalindkomsten.

Hvis salget måtte medføre et tab, må den pågældende eventuel modregne tabet i anden skattepligtig avance ved salg af ejendommen og overføres til senere år.

For at undgå den beskrevne beskatning vælger nogen at flytte ind i lejligheden i en kortere periode forud for salget, for at få aktiveret den såkaldte parcelhusregel. Er der imidlertid ikke realitet i dette valg, kan dette anses for ”proforma” af skattemyndighederne, hvorfor fortjenesten af et salg alligevel vil blive beskattet hos den enkelte. En sådan disposition må således frarådes.

Der er således mange aspekter af et forældrekøb, som man, udover at finde den rigtige lejlighed, skal inddrage i den samlede bedømmelse, hvorfor mit råd vil være at rådføre sig med en sagkyndig advokat, der kan hjælpe med at gennemgå købsaftalen og de øvrige juridiske aspekter, herunder en generel vejledning af ovennævnte, således at de mange faldgrupper som findes, undgås.

Mikael Vester
Advokat